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回复:这就是原因
更新时间:2010-12-29 10:20:18

业主论坛 苏州房地产门户 搜房网 第四章加强国家宏观调控一.注意方法,避免政策风险国家的统治职能中经济管理职能是其重要组成部分,就中国房地产市场而言,有着其独特的规律。在分析把握这些规律的基础之上具有针对性的采取措施才能解决问题。首先我们先了解一下,期房买卖和房地产市场的发展关系。房地产经济具有明显的周期性,炒房者宣称的房价只会升不会跌是明显违背市场经济规律的。房地产业对土地有着比较强的依附性,房屋建设有着客观上的时间限制,当房地产热到来时开发商见投资房地产有较高的利润,大量的资金、建材、人力投入市场,同一时期开工的楼盘有明显的增加,各开发商也预期利润增加,然而当房屋一到两年的建设周期结束之后,由于大量的同时产品投放市场导致利润减少,房价增高又使房屋滞销,而在这两年中又有大量的楼盘开工建设。如此循环,大量的资金物资人力资源被套牢,整个产业陷入破裂的泡沫之中,烂尾楼到处都是,国家和人民的利益遭受重大损失。经过研究,一个完整的经济周期包括“繁荣、衰退、萧条、复苏”四个阶段,[8]美国是18年、日本是7年、香港是8-9年、台湾是5-6年而中国是4-5年,并且从中国房地产业发展的高峰分别是84、88、91、92年而低谷是87、89、94年的情况看,我国的周期同西方国家及其他地区的趋势恰恰相反。由此可知,我国的房地产业发展周期在上个世纪的发展是独立于世界市场的。我们也注意到,中国及其他国家地区的发展周期有着非常明显的差异。越是市场经济发达的国家,地产周期越长,发展就越稳定。反观我国的地产周期虽然发展的速度比较快,但是发展质量却相当的低,表现出明显的不稳定性,整个经济的抗风险能力比较弱。具体分析,房地产发展的各个阶段,我们发现房地产业的衰退周期要比整个国家的经济衰退的早,而宏观经济的衰退则更加快了房地产业的衰退。所以,房地产经济发展过快,并不意味着房地产市场的前景一片大好,期房炒家,误读房地产经济发展形势加速了泡沫的破裂。在政策对房地产业的影响上,中国也存在这明显的政策周期,国家对市场经济的把握调控上同发达的资本主义国家相比,仍然有比较大的差距。邓小平同志在回答政策不变的疑问时实际上反映了国家宏观经济政策的不稳定,一会国家说要加大固定资产的投入,一会某部委的政策文件就对市场泼了盆冷水。前些日,社会广泛关注的所谓“121”文件,即中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[9],该文件要求各金融机构紧缩各类银行贷款,从各环节减少炒房者和开发商获得资金的机会。国家这一文件的初衷是很好的,说明政府看到了目前房地产市场发展中存在的危险,开始调整市场中出现的结构性矛盾。我们也看到,这一文件的突然出台,带来了相当大的轰动性。这一指令性文件带有浓厚的计划经济色彩。要知道,作为房地产经济血脉的金融业,其政策如果缺少必要稳定性和透明度对房地产业的健康发展是非常不利的,特别是中国去年10月以来在未还银行的贷款中,有1/10在房地产业中,其中600亿美元是开发商所欠,900亿美元是住户或者投资者所购的抵押,而全国投入房地产市场中的6000亿人民币中的61%是银行贷款。2002年空置的商品房达到1亿平方米,空置一年以上的达到50%,占压资金更是达到2500亿元。在这种严峻的形势之下央行从贷款科目(121文件第一条:“商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。)对自有资金的比例的要求(不低于30%)对土地储备贷款的限制(不得超过所购土地价值的70%,时间不超过两年)等各个方面加紧了控制,这种以稳定金融、促进调整、化解风险为目的的行政指令实际上却加大了风险。房地产业同股票市场一样对政策的敏感性很高特别是我国这两个市场都不是很成熟而泡沫的破裂往往是被这种突如其来的“芒刺”所刺破。这种指令性政策会带来更大的风险。从121文件,我们也可以看到我国房地产立法的不足之处。商品房预售再转让的问题源于国务院的立法不作为。我国至今也没有住房政策立法,对住房信贷政策的金融配套立法和住房政策中税收方面的立法也是一片空白,这实际上为炒家进行不法投机行为提供了法律政策漏洞。综观我国房地产行业法规我们会发现,房地产业有很强的行政干预性,表现在大量的行政法规、地方性法规、各种部门的规章[10]。单行法规少、行政法规多;民事调整性法规少、行政管理性法规多;法规法律少、政策性文件多;长期稳定的少、短期变化的多;市场前瞻性的少、计划盲目性的多,并且新旧法律存在冲突。针对目前存在的利用商品房预售在转让进行投机破坏市场秩序的行为,只有加快立法,减少行政性指令的方式才能从根本上解决问题,减少政策带来的负面影响和风险。二.借鉴先进经验,采取有效措施商品房预售具有较强的国家干预性。在香港,为了平衡预售双方当事人的利益,保护预购人,在法律上采用了强制的代理制度要求预购人必须由律师代理预售合同,借助律师的经验和能力控制风险维护预购人的利益,为了抑制过分的投机行为香港政府采取了一些限制措施,值得我们借鉴[11]:(一).买方在签署买卖合同时,必须支付5%的房价,3%的定金,此外如有需要(比如,房价过高、投资比例上升)政府有权将预付款比例上调到10%,定金上调至5%。此外,买房人必须申报所购房屋的价款及对方姓名,以利于政府掌握交易信息计算税收。利用税收杠杆调控投机行为是标准的经济控制措施。税收具有强制性、无偿性、固定性。对房地产课税不仅是国家财政收入的一个重要来源也是调节房地产占有关系,调节房地产收益分配,控制房地产投机促进房地产综合利用的有效手段。目前,针对期房转让套现,已经有不少城市出台了相关的税收措施,诸如2003年8月18日上海在加大土地供应量的同时,对可转让的高档住宅增税;9月10日杭州对期房在转让征收1。5%的契税、万分之五的印花税以外另增加5。55%的营业税。上述措施实施后起到了一定的效果。但是由于现在仍然是卖方市场,转让方往往处于优势地位,不少卖方提出买家在购买时将支付一切税收,实际上起到的效果打了折扣。针对此情况应当相应的增加由转让方支付的税种,如增加土地增值税,以转让后的所得利润为纳税依据,转让价越高,税率越大、征税越高。可增加对个人所得税的征缴力度,对二手房市场开征综合税、印花税的基础上恢复20%税率的个人所得税,对转让前居住年限的多少确定税收。同时规定各社区、物业管理委员会积极参与对契税、个人所得税的协助征缴。对于逃税的不法分子进行严惩,充分发挥律师作用,借鉴香港经验。律师业在办理过户等业务时,利用律师的资信加大对税收的征管。(二).在香港,房地产商必须在买房实际选楼花前重新编排登记号码,此规定意在打击那些雇人抢先排队登记楼花的炒家,照顾那些真正买房住的居民。现在,转让上文种所提到的预约和所谓的购房登记号成为了投资者转卖牟取暴利的手段。由于开发商在发号时很难掌握领号人的资料,国家在管理上也无法下手,应在加强对预约预定商品房立法的同时,打击倒卖房号的投机行为,严格限定房号的数量和使用。最好能够禁止房号的销售。(三).香港规定房地产商在销售楼花时限定每一户只许登记一次,同时买房人必须亲自登记,委托代理人的授权方式不得受理。每个登记者只能购买一个单元的住房。过分炒卖楼花不仅对国家宏观经济不利,对购房自用者不利,对重信誉的开发商也有影响,如果投机者一次性购买大量的楼花不仅减少了开发商在住户消费者心中的口碑不利于企业品牌的塑造,并且日后转让时大量复杂的登记转名增加企业的工作量和成本支出。今年2月份苏州房屋管理部门发出通知要求苏州各开发商对购买楼花要求转名者一律拒绝,实际上这种做法是不合适的,在实际中有部分市民转名并非是为了抬价投机,而是另有原因,确有必要。也有的开放商在合同写明了可以转让,如今以行政通知的形式公权利干预私权利,是不符合现代依法行政原则的。笔者看来在这种情况下,应该发挥行业协会的作用,以企业自治的形式规范、遵守游戏规则、自觉的为整个行业的前景着想。(四).香港规定开发商每次卖楼花前必须公布出售楼花的总数及预留的数量,预留房屋必须在售楼之前公示,规范广告投放,打击开发商内部大量预定楼花的投机行为。在目前炒房过程中,销售人员,中介公司人员,往往利用自己信息灵通,人际关系的优势获得大量优质楼花囤积销售,严重的损害普通消费者权益,对于这种行为,国家应该加强管理,一旦发现公司、中介人员参与倒买,应该取消其销售、中介的从业资格,对相关的责任人、单位给予行政处罚。除此之外,国家应该加强扩大个人住房贷款的覆盖面,扩大住房贷款的受益人,对个人申请住房贷款购买第一套自住房的首付比例可以仍按原先20%的规定执行,对于购买两套以上的应该适当提高首付的比例,当然应该注意区分是否投资还是为了改善居住环境。结语在本文成文之际,炒房重灾区的南京终于出台了《加强商品房预售管理实施细则》[12],(见注释)从严格商品房销售管理、公示商品房房源信息、禁止炒卖房号、加强房地产广告的管理等措施从各个方面规范期房的转让,并有了相对明确的操作方法。值得注意的是,该文件规定:“未领取商品房预售许可证的房地产开发项目,房地产开发企业不得以任何方式进行销售,不得接受购房者的认购,不得以任何形式收取定金或预付款。对于无证销售的行为,房地产市场管理部门将会同市房产监察大队进行查处。”完全的禁止了期房的认购预定,炒卖房号的方式被截断。针对假退房真转让的炒房行为,《细则》要求对所退房屋的销售进行监管。对于退房的,开发商在与购房人办理退房手续时,须出具公开出售承诺书及委托书。办理退房手续后,将退出的房源统一在南京市房地产信息网上进行公示,所退房屋的出售由房管部门与开发商共同安排,采用抽签的方式进行,每月末组织安排一次抽签活动,并由公证机构进行公证。开发企业与中签的购房人当场签订认购书,并以此办理契约登记手续。在刚刚结束的全国人民代表大会和全国人民政治协商会议上,很多代表提出要立法规范炒房,在温总理的政府工作报告中,也提出在新的一年里要进一步规范全国的土地征用、加强对部分地区固定资产投资过快的管理。可见政府已经意识到问题所在,希望能有更多的城市采取各种合理措施有效的规范预售商品房再转让,使得各地房地产市场健康、稳定、有序的发展。--------------------------------------------------------------------------------注释:[1]:刘武元《房地产交易法律问题研究》2002年7月第一版法律出版社144页[2]:《城市商品房预售管理办法》1994年7月5日通过11月15日建设部令第40号发布[3]:房绍坤/杜甲华《论商品房预售合同的几个问题》《烟台大学学报》1998年第3期18页[4]:程信和/刘国臻《房地产法》2001年2月第一版北京大学出版社142页[5]:史尚宽《债法总论》2000年版中国政法出版社13页[6]:杨明刚《预售房屋合同探微》法学1994年第5期[7]:房绍坤/杜甲华《论商品房预售合同的几个问题》《烟台大学学报》1998年第3期18页[8]:曹振良/高晓慧《中国房地产业发展与管理研究》2002年4月第一版北京大学出版社251页[9]:《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行2003年6月银发[2003]121号[10]:王小伟、叶树华等《中国房地产法与房地产法律实务》2002年6月第一版华展出版社8页[11]:刘武元《房地产交易法律问题研究》2002年7月第一版法律出版社160页[12]:《加强商品房预售管理实施细则》南京市房管局2004年3月8日宁房管[2004]69号返回 关键词:[社区][小区][业主论坛][业主社区][居民][家庭空间][苏州房价][房地产][业主][版主][物业][开发商][业委会][居委会][维权][活动][团购][集采][房产][房产证][俱乐部][邻居][BBS][bbs]

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